Les promoteurs publics et privés immobiliers sénégalais, en partenariat avec le Ministère du Renouveau Urbain,
de l’Habitat et du Cadre de Vie, et le Ministère des Affaires Etrangères et des Sénégalais de l'Extérieur,
ORGANISENT
titresite14

14ème salon itinérant de l’habitat à
MONTRÉAL - SHERBROOKE - GATINEAU - QUEBEC

 MONTRÉAL
22-23 et 29-30 AVRIL
HÔTEL OMNI MONT-ROYAL
1050, Rue Sherbrooke Ouest
Montréal, QC H3A 2R6
 SHERBROOKE
24 AVRIL
UNIVERSITÉ DE SHERBROOKE
Racoin, local E1-019, Pavillon de la Vie Étudiante
2500 Boulevard de l’Université
Sherbrooke, QC J1K 2R1
 GATINEAU
25 AVRIL
RAMADA PLAZA MANOIR DU CASINO
75, Rue d’Edmonton
Gatineau, QC J8Y 6W9
 QUEBEC
27 AVRIL
HOTEL UNIVERSEL QUEBEC SAINTE-FOY
2300 Chemin Sainte-Foy
Ville de Québec, QC G1V 1S5
AccueilTout sur l'ImmobilierPour construireLA CONSTRUCTION D’UNE MAISON

LA CONSTRUCTION D’UNE MAISON

1) Les préalables

1. Faites vous établir le montage financier de l’opération globale Avant toute décision, consultez un bureau d’études spécialisé (économistes de la Construction, consultant financier, etc.) qui vous aidera à établir le plan de financement le mieux adapté à votre projet et à votre budget. Il vous indiquera les démarches utiles.

b) Ne négligez pas la qualité de votre projet et son impact sur l’environnement : conception, implantation, choix des matériaux adapté aux conditions climatiques de la région... Les dépenses de fonctionnement et d’entretien de la maison en dépendront.

c) L’ établissement du plan est déterminant pour la réussite de votre projet : vous avez intérêt à le confier à un architecte. Au Sénégal, selon l’article premier du décret n° 83- 209 du 10 mars 1983 portant exercice de la profession d’architecte et code des devoirs professionnels des architectes seules peuvent porter le titre Architecte, les personnes physiques et morales inscrites au tableau de l’Ordre des Architectes, conformément à la loi n° 78-44 du 6 juillet 1978.

d) Vous devez en outre consulter le Service Régional de l’Urbanisme du lieu de réalisation de votre projet qui vous conseillera gratuitement sur votre projet avant le dépôt du permis de construire : qualité architecturale, aspect extérieur, intégration dans Le paysage, règles d’urbanisme applicables, adaptation à vos besoins.

Après avoir acquis votre terrain, sachez que son coût et les frais de construction, d’autres frais doivent être pris en compte, notamment :

* L’assurance dommages-ouvrage :

Vous devez dans tous les cas , la souscrire avant l’ouverture du chantier, à moins que le constructeur ne l’ait souscrit en votre nom. Ne faites pas l’économie de cette assurance indispensable.

* Les frais de raccordement à partir de la limite du terrain aux réseaux divers (eau, électricité, Tout-à l’égout, téléphone )

* Les branchements de ces mêmes réseaux entre la limite du terrain et la maison. En cas de contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plans : ces derniers sont compris dans le prix ou chiffrés si vous vous les réservez.

Si le contrat prévoit que vous vous chargez des démarches (Ouverture du compteur d’eau, par exemple) et travaux d’accès au chantier, faites chiffrer leur coût.

Ne sous -estimez pas le coût de l’équipement et de l’aménagement intérieur de la maison , notamment si vous avez choisi une maison « prête à équiper » pour laquelle le constructeur ne réaliser que le gros -œuvre, la couverture et la fermeture de votre construction.

Il vous faut installer le reste : plomberie, sanitaires, chauffe-eau ...

Attention à ne pas faire de fausses économies en vous réservant trop de travaux ou en sacrifiant la qualité du projet.

e) Sélectionnez les professionnels devant intervenir dans l’œuvre de construction

Pour le bon déroulement de votre projet, le choix des professionnels, qu’il s’agisse d’un constructeur, d’entrepreneurs, d’un Glossary Link maître d’œuvre, est aussi déterminant que le contenu du contrat.

Contactez toujours plusieurs professionnels.

Faites jouer « le bouche à oreille » si vous envisagez de confier la construction de votre maison à une entreprise ou un constructeur local, informez vous sur ses réalisations antérieures et allez les voir sur place. Ne vous contentez pas des plaquettes publicitaires ; comparez les prestations qui vous sont offertes après avoir fait visiter le terrain aux professionnels : prix, services, délais de réalisation, qualité technique et esthétique de la maison, garanties, plans, etc.

Demandez à chaque constructeur ou maître d’œuvre un modèle de son contrat et de sa notice descriptive afin de les examiner avant tout engagement.

f) Les garanties professionnelles

Le constructeur, le maître d’œuvre, l’architecte ou l’entrepreneur avec lequel vous contractez doit être assuré pour sa responsabilité professionnelle et décennale qui vous garantit en cas de désordres dans la construction. Vérifiez que tel est bien le cas.

Lorsque vous signez un contrat de construction d’une maison individuelle avec ou sans fourniture de plan, le constructeur ou l’entrepreneur doit justifier d’une Glossary Link garantie de livraison, à prix et délais convenus, donnée par un établissement financier ou une société d’assurance reconnue.

Si vous passez plusieurs contrats d’entreprise (un avec chaque corps de métier) ou un contrat de maîtrise d’œuvre, la garantie de livraison à prix et délai convenus n’est pas prévue.

Vérifiez que l’entreprise quelle qu’elle soit, est régulièrement inscrite au Registre du Commerce (l’immatriculation doit figurer sur tous ses documents) et qu’elle ne fait pas l’objet d’un dépôt de bilan.

La consultation du Registre du Commerce vous permet d’obtenir tous les éléments d’identification de l’entreprise et de savoir notamment, si elle n’est pas en redressement judiciaire.

Vous pouvez vérifier l’absence de dépôt de bilan auprès du greffe du Tribunal régional du lieu où se trouve le siège social de l’entreprise.

g) La demande de permis de construire

La demande de permis de construire est établie en 4 exemplaires déposés contre décharge au Service Régional de l’Urbanisme .

Elle est signée par la personne qui fait construire, par son mandataire ou par toute autre personne intéressée aux travaux, agissant au nom de la personne qui fait construire et avec son autorisation.

2) Le contrat de construction

Les préalables ci-dessus observés, vous devez songer à vous faire établir un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan ou sans fourniture de plan.

a) le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan. Le constructeur vous fournit le plan et se charge et se charge de la construction pour un prix convenu.

Le constructeur peut, si vous le souhaitez, réaliser les démarches et formalités annexes, notamment celles Relatives au permis de construire.

C’est le contrat qui prévoit le plus de garantie

CLAUSES OBLIGATOIRES DU CONTRAT :

Le contrat de construction d’une maison individuelle est obligatoirement passé par écrit. Les dispositions qu’il renferme visent essentiellement à protéger le bénéficiaire de l’œuvre de construction.

Ces dispositions concernent :

- La désignation du terrain

Le contrat doit préciser l’adresse du terrain, sa surface, sa désignation cadastrale et mentionner votre titre de propriété ou votre droit d’occupation.

Toutefois, le contrat de construction peut être signé lorsque l’acquisition du terrain est en cours ; dans ce cas vous devez justifier que vous êtes titulaire d’une promesse ou d’un Glossary Link compromis de vente et préciser le délai prévu pour la signature de l’ Glossary Link acte de vente du terrain.

- La description de la maison

La description complète et détaillée figure dans le plan et la notice descriptive qui sont signés par le constructeur et vous-même et doivent impérativement vous être transmis avec Le contrat.

- Le plan :

Il Comporte les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles, l’indication de la surface de chacune des pièces, des dégagements et dépendances, les raccordements aux réseaux divers et les éléments d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation. Le dessin d’une perspective de la maison doit y figurer.

- La notice descriptive :

Elle doit être conforme à un modèle type agréé. Elle mentionne les caractéristiques de la maison et des travaux d’équipement intérieur ou extérieur, ainsi que les raccordements à l’égout et aux autres réseaux publics.

Si vous souhaitez vous réserver l’exécution de certains travaux d’adaptation au sol, de raccordement ou d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison, Ils doivent être décrits et chiffrés dans la notice descriptive ; une mention écrite paraphée par vous, indiquant leur coût et leur prise en charge par vous -même doit y figurer.

- Le permis de construire

Il doit être annexé au contrat. S’il n’est pas encore obtenu au moment de la signature du contrat, ce dernier doit néanmoins prévoir dans quelles conditions la demande sera faite et à quelle date.

- L’indication de la possibilité de vous faire assister, lors de la réception, par un professionnel

Vous pourrez vous faire assister par un professionnel, pour effectuer la réception des travaux ( notamment, architecte, contrôleur technique, ingénieur technique).

Cette assistance est facultative, vous n’êtes pas obligé de vous décidez dès la signature du contrat, ni de choisir à l’avance nommément la personne qui vous assistera.

- Le délai de construction et les pénalités de retard La date d’ouverture du chantier doit être indiquée dans le contrat . Elle est fixée en accord avec le constructeur en fonction du délai qui sera nécessaire pour réunir toutes les conditions, dites suspensives, permettant de démarrer les travaux :

- la signature de l’acte de vente du terrain(s’il y a lieu) ;
- l’obtention du permis de construire ;
- l’obtention des prêts
- la souscription de l’assurance dommages-ouvrage ;
- l’obtention de la garantie de livraison par le constructeur.

Le contrat indique le délai d’exécution des travaux à partir de l’ouverture du chantier et les pénalités en cas de retard de livraison

- Le coût de la maison C’est un prix global à payer au constructeur : il s’agit d’un prix forfaitaire toutes taxes comprises qui inclut le coût de la construction proprement dit, la rémunération du constructeur, les coûts d’élaboration du plan, les frais d’études du terrain, le coût des garanties et des assurances du constructeur.

Ce prix ne peut subir aucune variation sauf si le contrat prévoit une clause de révision. La variation du prix étant indexée sur celle d’un indice de référence en rapport directe avec l’objet du contrat.

- Les modalités de paiement

Le règlement du prix se fait en fonction de l’avancement des travaux suivant un échelonnement déterminé. Le contrat peut prévoir des pénalités en cas de retard de paiement.

- A la signature du contrat et avant l’ouverture du chantier :

Si le constructeur justifie d’une garantie de remboursement donnée par une société d’assurance ou un établissement financier, il peut vous demander jusqu’à 5 % du prix à la signature du contrat et à nouveau 5 % maximum du prix à la délivrance du permis de construire.

Demandez au constructeur la justification de la garantie de remboursement ou la copie du reçu de la consignation : l’attestation de cette garantie doit vous être transmise avec le contrat.

Si le constructeur n’a pas de garantie de remboursement, ne versez pas plus de 3% du prix, à la signature du contrat. Faites bloquer cette somme sur un compte spécial ouvert à votre nom auprès d’un organisme habilité (établissement de crédit, par exemple )jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives.

Toutes les sommes versées avant l’ouverture du chantier doivent vous être remboursées, si le contrat est rompu à la suite de la non réalisation d’une condition suspensive. Le contrat est toujours soumis à la réalisation d’un certain nombre de conditions (obtention des prêts, du permis de construire, du terrain). Ces conditions suspendent les effets du contrat et en empêchent l’exécution jusqu’à ce qu’elles soient réalisées.

Si l’une d’elle manque, le contrat est censé n’avoir jamais existé et le constructeur doit vous rendre, sous peine de sanctions pénales, toutes les sommes que vous avez versées. Sachez cependant que le fait de ne pas effectuer les démarches que vous deviez faire (demande de prêts, dépôt de la demande de permis de construire ) peut engager votre responsabilité et autoriser le constructeur à vous réclamer des dommages et intérêts.

- A partir de l’ouverture du chantier :

Et à condition de justifier de l’exécution effective des travaux, le constructeur peut exiger :

- 15% du prix total à l’ouverture (pourcentage incluant les sommes versées avant le démarrage des travaux) ;
- 25% du prix total à l’achèvement des fondations
- 40% du prix total à l’achèvement des murs
- 60% du prix total à la mise hors d’eau
- 75% du prix total à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
- 95% du prix total à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie.

Si ces sommes sont versées directement par la banque au constructeur, vous devez donner Votre accord écrit avant chaque versement et le prêteur doit en informer le garant. Une banque qui débloquerait des sommes sans votre accord engagerait sa responsabilité.

Le constructeur ne peut pas vous interdire de visiter le chantier avant chaque paiement.

Ne signez pas de bons pour paiement en blanc. Vous ne pouvez pas donner de Glossary Link mandat à votre constructeur pour qu’il perçoive lui-même tout ou partie du prêt destiné à la construction.

- A la réception :

Le solde, qui représente au plus 5% du prix total, est payable selon les modalités suivantes :

• Soit vous vous faites assister par un professionnel habilité, lors de la réception des travaux :

* si vous n’effectuez pas de réserves, vous devez payer le solde ;

* si vous effectuez des réserves, vous devez consigner le solde et ne le payer qu’après la réparation des désordres relevés.

• Soit vous ne vous faites pas assister, lors de la réception, par un professionnel habilité :

*si vous n’effectuez pas de réserves, vous devez payer le solde à l’issue d’un délai de 8 jours qui suit la remise des clefs consécutive à la réception ;

*si vous effectuez des réserves à la réception ou dans le délai de 8 jours, vous devez consigner le solde et ne le payer qu’après la réparation des désordres.

- La garantie de remboursement

Cette garantie facultative, à ne pas confondre avec la garantie de livraison, est destinée à vous assurer le remboursement intégral des sommes versées avant l’ouverture du chantier, dans trois cas :

• En cas de non réalisation des conditions suspensives prévues au contrat :

- Le ou les prêts que vous avez sollicités vous sont refusés
- Le permis de construire n’est pas délivré
- Le constructeur n’obtient pas la garantie de livraison
- L’assurance dommages-ouvrage n’a pas été obtenue
- L’acquisition du terrain ne s’est pas réalisée

• En cas de rétractation de votre part dans les 7 jours qui suivent la réception du contrat

• En cas de non ouverture du chantier à la date convenue

Pour obtenir le remboursement :

- si vous avez versé 5% du prix , c’est le constructeur qui doit vous rembourser directement ou, à défaut, son garant ;

- si vous avez versé 3% du prix, il faut les débloquer auprès de la banque qui les a consignés. Pour cela, il vous faudra l’accord du constructeur

- La garantie de livraison à prix et délais convenus Le constructeur a l’obligation de fournir une garantie financière donnée par une société d’assurance ou un établissement de crédit.

Vérifiez que l’attestation de la garantie de votre constructeur est nominative et couvre bien votre chantier. Elle doit vous être remise par le constructeur, dans le délai prévu au contrat.

La garantie de livraison a pour objet de vous protéger, à partir de l’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux.

- L’étendue de la garantie de livraison En cas de défaillance du constructeur, le garant doit faire achever la construction et prendre à sa charge :

- Le coût des dépassements du prix convenu, sous réserve d’une Glossary Link franchise maximum de 5% de ce prix

- Les pénalités en cas de retard de livraison (si le retard excède les 30 jours, le garant doit vous verser les pénalités de retard à compter du 1er jour de retard.

- La mise en jeu de la garantie de livraison En cas de retard de livraison ou inexécution des travaux ayant fait l’objet de réserves à la réception : le garant doit, de sa propre initiative ou à votre demande, mettre en demeure le constructeur de terminer la maison ou d’exécuter les travaux.

Si la Glossary Link mise en demeure reste sans effet pendant un délai de quinze jours, le garant doit, sous sa responsabilité, désigner le professionnel qui réalisera les travaux.

En cas de redressement judiciaire du constructeur : Si en cours de chantier, le constructeur fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, le garant, à son initiative ou à votre demande, doit mettre en demeure l’ Glossary Link administrateur judiciaire de décider si le constructeur poursuit ou non l’exécution de votre contrat.

L’administrateur a un délai d’un mois pour prendre sa décision. A défaut de réponse ou en cas de réponse négative, le garant désigne le professionnel qui terminera la maison.

Il en est de même si l’administrateur judiciaire ne poursuit pas la construction dans les quinze jours de sa réponse, alors qu’il s’y était engagé.

Le garant peut exiger de percevoir directement de vous, les sommes correspondant aux travaux qu’il fait effectuer. Dans le cas où l’immeuble a atteint le stade du hors d’eau, le garant peut vous proposer de conclure vous-même les marchés de travaux, mais il reste tenu de verser aux entreprises désignées, les sommes dont il est redevable.

- L’assurance de dommages-ouvrage Vous avez l’obligation de souscrire, dans le délai prévu au contrat, une assurance de dommages-ouvrage destinée à prendre en charge rapidement et directement les dommages qui compromettent la solidité de la maison ou la rendent inhabitable, ceci avant toute recherche de responsabilité. Le constructeur peut vous aider à l’obtenir.

Certaines clauses sont à éviter dans le contrat de construction d’une maison.

Ces clauses sont sans effet ; le constructeur ne peut s’en prévaloir et vous n’êtes pas tenu de vous y conformer : Exemples :

- Le contrat ne peut vous obliger à donner mandat au constructeur pour qu’il recherche les prêts dont vous avez besoin, sans que ce mandat soit exprès et précis sur les conditions de prêts souhaitées.

- Pour obtenir le remboursement de votre dépôt de garantie, vous n’êtes pas obligé de justifier du refus de plusieurs demandes de prêts.

- Un permis de construire, accordé sous réserve de modifications techniques ou architecturales du projet, ne peut être considéré comme obtenu, dès lors que celles-ci entraînent une remise en cause du projet ayant donné lieu à la conclusion du contrat.

- La remise des clés, lors de la réception, ne doit pas être subordonnée au paiement intégral du prix.

- Le constructeur ne peut vous interdire de visiter le chantier préalablement aux versements des échéances et à la réception des travaux.

- Le constructeur ne peut se décharger de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus au contrat, en prévoyant notamment des causes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits.

- Le contrat ne peut autoriser le constructeur à percevoir tout ou partie des prêts destinés à la construction. Cela ne peut être fait qu’à chaque échéance (voir“Les modalités de paiement”).

Outre les clauses obligatoires et les clauses interdites, vous pouvez négocier avec le constructeur certaines clauses que vous jugez nécessaires, ou lui demander la modification ou la suppression de clauses qui vous paraissent trop contraignantes. N’hésitez pas à refuser toute clause qui confère un avantage excessif au constructeur et qui par là-même déséquilibre le contrat.

Les modifications du contrat

Il peut arriver qu’après la signature du contrat initial, le constructeur ou vous-même souhaitiez apporter des modifications au projet.

Sachez qu’une demande de modification du contrat peut toujours être refusée par l’autre partie. Avant de demander ou d’accepter une modification, mesurez-en bien l’importance et la nature. S’il s’agit de détails mineurs, un simple Glossary Link avenant au contrat peut prévoir les conditions financières et techniques de leur réalisation.

Si la modification envisagée entraîne une véritable transformation du projet, il faut refaire un contrat conforme en bonne et due forme.

Veillez, en particulier, à ce que la garantie de livraison à prix et délais convenus couvre ces modifications. Le constructeur doit joindre à l’avenant au contrat, l’attestation de garantie modificative.

N’oubliez pas que le contrat est un engagement réciproque. Si l’une des parties (le constructeur ou vous-même) n’exécute pas ses obligations ou rompt son engagement pour un motif non prévu au contrat, celui-ci peut être résilié par un tribunal, avec éventuellement des dommages et intérêts.

b) Le contrat de construction d’une maison individuelle sans fourniture de plan

Vous fournissez le plan et vous vous adressez à une seule entreprise ou à plusieurs entreprises dont l’une réalise à elle seule, au moins le gros œuvre, le hors d’eau et le hors d’air. Vous signez un seul contrat.

Le contrat de maîtrise d’œuvre

Le maître d’œuvre peut, en fonction de la mission que vous lui confiez, concevoir le projet, c’est-à-dire établir les plans, élaborer les documents techniques, coordonner les travaux et vous assister dans vos relations avec les entreprises.

En contrepartie il perçoit des honoraires, mais il ne se charge pas de la construction ou des travaux. Il vous faut pour cela faire appel à plusieurs entreprises appartenant à différents corps de métiers (maçon, couvreur, électricien, plombier, menuisier...) : le maître d’œuvre peut vous conseiller dans le choix des entreprises, mais en aucun cas, les sélectionner à votre place.

Il ne peut intervenir en votre nom, ni pour votre compte, il ne doit pas avoir de liens juridiques avec les entreprises : Le contrat de maîtrise d’œuvre est indépendant des marchés de travaux que vous passez avec les différents corps de métiers.

Le contrat de maîtrise d’œuvre doit être passé par écrit . Vous avez intérêt à vérifier qu’y figurent au moins les clauses suivantes :

• La définition de la mission du maître d’œuvre

Précisez bien l’étendue de la mission que vous décidez de confier

Vous vous adressez à un maître d’œuvre, bureau d’études ou économiste de la construction avec lequel vous signez un contrat de maîtrise d’œuvre.

Si vous vous adressez à un architecte ou un agréé en architecture, vous signez avec lui un contrat d’architecte, qui est un contrat de maîtrise d’œuvre comportant des clauses spécifiques (voir Loi sénégalaise n° 78-44 du 06 juillet 1978 portant contrat pour travaux privé définissant les rapports entre l’architecte et son client )

Vous fournissez le plan ou vous confiez sa réalisation au maître d’œuvre, l’architecte, le cas échéant.

C’est vous alors qui traitez directement avec les entreprises que vous avez choisies, éventuellement avec son aide.

En plus du contrat de maîtrise d’œuvre, vous signez plusieurs contrats : un contrat d’entreprise ou marché de travaux, avec chacun des corps de métiers qui interviennent et, le cas échéant, un contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan avec l’entreprise qui réalise à elle seule le gros œuvre, le hors d’eau et le hors d’air.

Le maître d’œuvre ne pourra donc s’engager dès le départ sur un coût de construction, mais devra respecter l’enveloppe budgétaire que vous lui aurez indiquée. Ne versez aucune somme à quelque titre que ce soit avant la signature du contrat.

Confier au maître d’œuvre :

- la conception du projet, c’est-à-dire la réalisation du plan ;
- le montage du dossier de demande de permis de construire ;
- l’aide au choix des entreprises après les avoir mises en concurrence ;
- la rédaction des documents techniques ;
- la coordination des travaux ;
- l’assistance à la réception.

Une “mission complète” comprend l’ensemble de ces phases.

Vous signez un seul contrat

• Le montant TTC des honoraires du maître d’œuvre

Il est déterminé librement et fixé, soit forfaitairement, soit selon un pourcentage du montant des travaux TTC ou hors taxe : attention la différence n’est pas négligeable. L’échelonnement des versements des honoraires doit être prévu en fonction de la mission réalisée par le maître d’œuvre.

Vous avez intérêt à refuser qu’une rémunération supplémentaire (sous forme de frais de métrés, par exemple) soit mise par le maître d’œuvre à la charge des entreprises.

• L’attestation des assurances, professionnelle et décennale, obligatoires. Comme tous les professionnels intervenant dans la construction, le maître d’œuvre doit s’assurer pour les dommages éventuels qui pourraient mettre en cause sa responsabilité par exemple un défaut de conception, une mauvaise surveillance de la réalisation) ou encore les désordres qui pourraient intervenir après la réception des travaux. Il doit donc vous fournir les attestations correspondantes avant l’ouverture du chantier. Vérifiez qu’elles sont valides à la date d’ouverture de votre chantier.

• Une définition précise de votre projet
- détermination du terrain sur lequel doit être édifiée la construction ;
- nombre et nature des pièces ;
- équipements particuliers ( Revêtement des sols et des murs, etc.)

• Le montant de l’enveloppe financière dont vous disposez pour réaliser votre projet. Le maître d’œuvre ne peut déterminer, avant son travail de conception, le coût de construction définitif. Il est donc indispensable de préciser dans le contrat, le montant maximum des travaux à effectuer.

Il pourra réaliser à plusieurs stades d’avancement de ses études, des estimations de plus en plus précises jusqu’à la consultation des entreprises qui permettra d’arrêter définitivement le coût des travaux.

Prévoyez dans le contrat une clause de Glossary Link résiliation aux torts du maître d’œuvre si le coût définitif des travaux dépasse le montant prévu, ainsi que les conditions de remboursement des sommes déjà versées.

Certains contrats prévoient une marge de dépassement : c’est à vous d’en mesurer le risque.

Ne commencez pas les travaux avant de connaître le coût global du projet, ce qui suppose la signature de tous les marchés de travaux.

• Le calendrier de réalisation de la mission du maître d’œuvre

Le maître d’œuvre doit s’engager sur le calendrier de réalisation de la partie de sa mission qui précède l’ouverture de chantier. Le contrat doit alors au moins préciser dans quels délais seront achevés :

- le dossier de demande de permis de construire ;
- le dossier de consultation des entreprises.

Il ne pourra s’engager sur les délais de construction qui dépendront, eux, des disponibilités des entreprises sélectionnées, mais il doit établir un planning de travaux qui doit être visé par les entreprises.

A l’issue de chaque phase, le maître d’œuvre doit avoir votre approbation pour poursuivre sa mission.

• Les conditions qui vous permettent de renoncer à l’exécution du contrat

Si celles-ci ne sont pas réalisées à l’ouverture du chantier, notamment si vous n’obtenez pas votre permis de construire ou si le prêt que vous avez demandé, vous est refusé, toute somme versée préalablement au maître d’œuvre devra alors vous être intégralement remboursée.

• L’avant-projet donnant lieu au dossier de demande de permis de construire

Le maître d’œuvre analyse avec vous le projet, visite les lieux, prend connaissance des données juridiques et financières et consulte les services administratifs. Il établit avec vous les objectifs essentiels d’implantation, de répartition des volumes, vous informe sur les coûts et dresse l’avant-projet.

Le maître d’œuvre signe l’avant-projet et le joint au dossier de demande de permis de construire dont il suit le cheminement administratif.

• Le projet de construction et le choix des entreprises

Le maître d’œuvre est indépendant de tout entrepreneur. Il doit donc organiser une consultation, c’est à dire un appel d’offre aussi large que possible (en général, auprès de trois entreprises par corps de métiers) et discuter avec son client des entreprises susceptibles de réaliser les travaux.

Le maître d’œuvre établit un dossier de consultation qui contient habituellement :

• des plans, coupes et façades à l’échelle 1/50e ; • un devis descriptif détaillé par corps de métier ; • les conditions des marchés et calendrier des travaux.

Vous choisissez les entreprises avec l’aide du maître d’œuvre, qui aura préalablement vérifié 3• leur qualification ; • leur aptitude à tenir les délais ; • le réalisme des devis ; • leur situation vis-à-vis des assurances de responsabilité, professionnelle et décennale, obligatoires.

Les différentes étapes d’une mission de maîtrise d’œuvre

Vous devez pour votre part :  Souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier.

 Vous passez ensuite directement les marchés de travaux en signant avec chaque corps de métier, un contrat d’entreprise que le maître d’œuvre vous aidera à préparer :vérifiez leur contenu avant de signer .

Concernant la direction des travaux :

 Le maître d’œuvre s’assure du respect des prescriptions techniques en veillant à la tenue des délais et des coûts.

 Il tient des réunions de chantier régulières, auxquelles vous avez intérêt à participer, et notamment à chaque étape importante des travaux : il en rédige des comptes rendus.

 Il vérifie les factures adressées par les entreprises.

 Il vous assiste à la réception qui marque l’achèvement de la construction ou des travaux et la fin de sa mission

Le contrat d’entreprise ou marché de travaux

Le contrat d’entreprise est prévue par le Code des Obligations Civiles et Commerciales du Sénégal, en ses articles 434 à 4514

En cas de dommage ou de Glossary Link vice affectant la construction, vous devrez rechercher la responsabilité de chaque entreprise individuellement et pour les seuls travaux qui lui auront été confiés. Avant toute signature de contrat, faites visiter le terrain ou la construction en cours à chaque entreprise.

Ne signez pas de contrat sans avoir obtenu préalablement le permis de construire. Néanmoins, si vous ne l’avez pas obtenu au moment de la signature du contrat, introduisez une mention, selon laquelle le contrat ne sera définitif qu’après l’obtention du permis de construire. Ainsi, si le permis vous était refusé, le contrat serait annulé, et vous récupéreriez les sommes que vous auriez versées. . Le contrat peut revêtir n’importe quelle forme : devis, échanges de lettres, marchés de travaux. Vous avez toutefois intérêt à demander un contrat écrit, qui indique clairement la nature et l’étendue de la mission confiée à l’entreprise.

Vous devez être très attentif à l’ensemble des dispositions du contrat et en négocier chaque élément avec votre interlocuteur.

Le devis et la description précise des travaux

Faites établir et annexer au contrat un devis qui comprend : une description précise et détaillée des travaux à accomplir par chaque corps de métier, ainsi que des matériaux à employer, si ceux-ci sont fournis par l’entreprise ; l’estimation du prix, main d’œuvre comprise. Le devis et les plans doivent être signés par l’entrepreneur et par vous-même : ils ne peuvent être modifiés sans votre accord.

Le prix et ses conditions de révision

Exigez que soient énoncées dans le contrat toutes indications sur le prix et les modalités de sa révision éventuelle. Le contrat peut être conclu : A prix forfaitaire et non révisable, formule qui vous permet de maîtriser, le mieux, le coût de la construction ou des travaux.

Vous convenez avec l’entrepreneur d’un prix global forfaitaire, en contrepartie d’un travail déterminé à l’avance. Le devis doit contenir tous les éléments permettant le calcul du prix définitif. Ce prix ne peut être modifié sous prétexte d’augmentation du coût de la main d’œuvre ou des matériaux pendant la durée des travaux.

Tout travail supplémentaire qui s’avèrerait nécessaire ne peut être exécuté qu’après une autorisation écrite et précise de votre part, à la fois sur la tâche à entreprendre et son prix

- A prix forfaitaire et révisable : le contrat doit alors préciser dans quelles conditions s’effectuera la révision.

- A prix simplement approximatif (marché sur séries de prix). Le prix ne sera déterminé qu’au fur et à mesure de l’exécution des travaux, compte tenu de l’importance du travail fourni et de la quantité des matériaux employés. Les prix unitaires peuvent être eux-mêmes révisables ou non.

L’échelonnement des versements

Des acomptes peuvent être demandés au fur et à mesure de l’avancement des travaux : il est préférable de faire figurer dans le contrat sur quels justificatifs et à quelles dates ces acomptes seront versés. Vérifiez, en vous rendant sur les lieux et accompagné éventuellement d’une personne compétente, que les travaux sont effectivement réalisés à chaque demande de versement.

S’il y a un retard de paiement injustifié, l’entrepreneur peut, après vous en avoir averti expressément, suspendre les travaux. Vous serez alors responsable des conséquences de cette interruption.

La retenue de garantie

Afin de garantir la bonne exécution des travaux, vous avez intérêt à prévoir dans le contrat, la possibilité de retenir sur chaque acompte réclamé, une somme dont le montant ne doit pas excéder 5 % de l’acompte. Cette retenue garantit les éventuelles réserves que vous pourriez émettre lors de la réception des travaux.

Les sommes retenues doivent être consignées auprès d’un tiers accepté par l’entrepreneur (banque, Glossary Link notaire, huissier ayant la capacité de recevoir des dépôts). Elles sont débloquées un an après la date de réception des travaux, avec ou sans réserves, sauf si vous vous opposez pendant ce délai, et par lettre recommandée, à son versement en raison de l’inexécution par l’entreprise des travaux demandés.

Cette retenue n’a pas lieu d’être lorsque l’entrepreneur fournit, pour un montant égal à 5 % des travaux, la Glossary Link caution personnelle et solidaire d’un établissement financier ou d’une société d’assurance.

Le délai d’exécution des travaux

Faites mentionner dans le contrat un délai de commencement des travaux exprimé en mois, et un délai d’achèvement précis. Prévoyez des pénalités de retard au cas où l’entreprise dépasserait ce délai.

Le dépassement du délai d’achèvement par l’entreprise n’entraîne pas de pénalités s’il est justifié par un cas fortuit ou un événement de force majeure ou votre propre fait (non-paiement). Si vous demandez des travaux supplémentaires, fixez également le délai dans lequel ils devront être achevés.

Les conditions de résiliation du contrat

Le contrat ne peut être rompu que pour un motif déterminé et légitime (non-obtention des prêts sollicités par exemple ) . Si l’une des parties demande la résiliation sans l’accord de l’autre, pour un motif illégitime( non prévu notamment par le contrat), elle peut être condamnée à lui verser des dommages et intérêts en compensation de la perte subie.

L’assurance de responsabilité décennale

Chaque professionnel qui intervient dans la construction doit être assuré pour les travaux que vous lui avez confiés, afin de se garantir des dommages dont il pourrait être responsable au titre de la Glossary Link garantie décennale, c’est-à-dire, ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination.

Tout constructeur est responsable de plein droit, pendant dix ans envers le maître de l’ouvrage, des désordres, même s’ils résultent d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage, ou qui le rendent impropre à sa destination .

Toute clause du contrat qui limiterait la responsabilité du professionnel (constructeur, architecte, entrepreneur, ou maître d’œuvre) est nulle et réputée non écrite. Le professionnel qui ne souscrit pas d’assurance de responsabilité encourt des sanctions pénales.

Faites inscrire au contrat les numéros de police d’assurance et les coordonnées de l’assureur (pour chaque intervenant au chantier si vous négociez avec plusieurs entreprises). A défaut, demandez que les références du contrat d’assurance vous soient fournies lors de l’ouverture du chantier.

Procurez-vous l’attestation de l’assurance de responsabilité de l’entreprise, du constructeur ou du maître d’œuvre car vous devez la fournir à votre propre assureur : il pourra ainsi, si un litige survient, récupérer auprès de l’assureur du professionnel, les sommes avancées pour la réparation des dommages.

LES ASSURANCES DE LA CONSTRUCTION

Vous devez obligatoirement souscrire, en tant que maître de l’ouvrage, et avant l’ouverture du chantier, une assurance “dommages-ouvrage”. Cette obligation constitue une condition de validité du contrat de construction de maison individuelle avec ou sans fourniture de plan.

Que vous apporte l’assurance dommages ouvrage ? Elle vous permet d’obtenir en principe, en cas de sinistre, le paiement rapide des travaux de réparations qui relèvent de la garantie décennale sans que vous ayez à attendre qu’un tribunal ait déterminé les responsabilités de chacun.

Quel est le risque sans assurance dommages ouvrage ? Si vous ne souscrivez pas cette assurance, non seulement l’indemnisation des éventuelles malfaçons sera plus longue à obtenir, mais en cas de revente de votre maison dans le délai de dix ans suivant l’achèvement de sa construction, vous serez personnellement responsable vis-à-vis du nouvel acquéreur de toutes les conséquences résultant du défaut d’assurance.

Dans le cas d’un contrat de construction avec ou sans fourniture de plan, le constructeur ou l’entrepreneur principal pourrait refuser d’exécuter le contrat, car l’assurance de dommages est un élément obligatoire de celui-ci.

Quels sont les risques couverts par cette assurance ? L’assurance garantit le paiement des réparations des désordres dont sont présumés responsables pendant dix ans, architectes, entrepreneurs, constructeurs et techniciens appelés à participer à la construction de votre maison.

Elle couvre les vices et les malfaçons qui menacent la solidité de la construction, même s’ils résultent d’un vice du sol, et les désordres qui remettent en cause la destination de l’ouvrage, notamment, les défauts d’étanchéité de la toiture ou d’isolation thermique des murs.

Sont également couverts les dommages affectant la solidité des éléments d’équipement qui ne peuvent pas être dissociés de l’ouvrage.

Les biens d’équipement indissociables sont ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s’effectuer sans abîmer ou enlever une partie de l’ouvrage fondamental qui lui sert de support.

Ne sont pas couverts par l’assurance dommages ouvrage :  :

• les sinistres survenant pendant les travaux qui relèvent de l’assurance professionnelle de l’entrepreneur (incendie, notamment) ;

• le non-achèvement des travaux dans les délais prévus qui est couvert par d’autres garanties.

Quelle est la durée de l’assurance dommages ouvrages ? La police d’assurance couvre la réparation des dommages pendant dix ans à partir de la réception des travaux, c’est-à-dire le délai pendant lequel la responsabilité des constructeurs est susceptible d’être engagée.

L’assurance dommages-ouvrage garantit cependant, dans deux cas particuliers, le paiement des réparations nécessaires sans condition de délai :

• Avant la réception des travaux, après mise en demeure restée infructueuse, lorsque le contrat en cours a été résilié en raison de l’inexécution de ses obligations par l’entrepreneur ;

• Après la réception, avant l’expiration du délai d’un an, lorsque après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations en raison d’un désaccord sur les travaux à effectuer, ou du dépassement du délai fixé à l’amiable.

ADurant l’année qui suit la réception des travaux, l’entrepreneur ou le constructeur est tenu d’une obligation de parfait achèvement, il doit réparer tous les désordres, de quelque nature qu’ils soient, que vous lui signalez et qui ne sont pas dus à l’usure des matériaux.

Il peut être également utile de prévoir, dès l’ouverture du chantier, une assurance contre les intempéries (exemple : inondations), et une police incendie à partir du moment où la maison est couverte. En principe c’est au professionnel de souscrire ces assurances : vérifiez qu’il est couvert pour ces risques et, à défaut, souscrivez votre propre assurance.

Ces risques ne sont pas compris dans l’assurance dommages-ouvrage.

Comment souscrire l’assurance dommages ouvrage ? Vous souscrirez l’assurance dommages-ouvrage auprès de l’assureur de votre choix. Adressez-vous de préférence à plusieurs compagnies afin de choisir celle qui vous fournira les meilleures conditions financières.

Le constructeur peut vous proposer une assurance avec votre contrat de construction : vérifiez néanmoins auprès de votre assureur qu’il n’en existe pas de moins chère. Exigez avant l’ouverture du chantier, que vous soient remis l’attestation d’assurance, les coordonnées de l’assureur et un exemplaire du contrat souscrit. Ils vous seront utiles en cas de sinistre ou de litige.

L’OUVERTURE DU CHANTIER ET LE DÉROULEMENT DES TRAVAUX

L’ouverture du chantier

Veillez à ce que le permis de construire soit affiché très visiblement sur le terrain, dès qu’il a été accordé et pendant toute la durée du chantier. L’affichage du permis sur le chantier est très important puisqu’il conditionne le départ du délai de deux mois pendant lequel doit s’exercer le recours éventuel d’un tiers ayant intérêt à agir.

S’il n’y a pas eu affichage, le recours contre l’autorisation de construire peut être exercé pendant trente ans.

Au commencement des travaux, vous devez adresser au Service Régional de l’Urbanisme une déclaration d’ouverture de chantier en trois exemplaires .

Si vous vous êtes adressé à un constructeur et que vous l’avez chargé de l’accomplissement des formalités administratives, il effectuera lui-même l’affichage et la déclaration.

Les travaux doivent obligatoirement débuter dans un délai d’un (1) an à compter de la notification du permis de construire.

Selon l’article 108 du décret n° 66-1076 du 31 décembre 1966 portant code de l’urbanisme au Sénégal en sa partie réglementaire, l’autorisation de construire est périmée si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai d’un(1) an à compter de sa délivrance ou si les travaux sont interrompus pendant au moins une année.

Cette autorisation est également atteinte de caducité dans le cas d’une construction dont le certificat de conformité ne serait pas demandé dans les 3 ans qui auront suivi la délivrance de cette autorisation, sauf dérogation expresse stipulée dans ladite autorisation.

La non observation de la formalité de demande de permis de construire constitue une infraction et par conséquent donne lieu à des poursuites.

Le déroulement des travaux

NB :Ne laissez jamais démarrer les travaux avant d’avoir obtenu les prêts sollicités et le permis de construire

C’est le contrat que vous avez signé qui détermine :

• les délais dans lesquels la construction doit être achevée ; • l’échelonnement des versements selon le rythme d’avancement des travaux.

Vous avez intérêt à contrôler personnellement l’avancement des travaux, leur conformité aux documents contractuels, même si vous avez confié la direction des travaux à un technicien qualifié ou à un constructeur.

La meilleure solution est de vous mettre d’accord par écrit avec le constructeur ou l’entrepreneur lors de la négociation du contrat, sur les possibilités et les conditions de visite du chantier.

Si vous avez signé un contrat de construction avec fourniture de plan, vous devez donner votre accord à votre banquier avant qu’il effectue chaque versement de fonds au constructeur.

Apparition d’un désordre en cours de chantier

C’est au constructeur ou à l’entrepreneur de le réparer. Si vous constatez son inaction, vous pouvez le mettre en demeure, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’effectuer les travaux nécessaires.

Si les malfaçons, d’une manière certaine, vous paraissent très graves et susceptibles de remettre en cause la solidité de la maison, il peut être nécessaire de faire arrêter le chantier. Dans ce cas, il vous faudra saisir le juge des référés afin qu’il ordonne l’arrêt des travaux et une expertise.

Pour engager un référé, adressez-vous au tribunal compétent dont dépend le lieu d’implantation de votre maison.

Arrêt des travaux ou retard sans dépassement des délais de livraison

Ce peut être une interruption momentanée, sans conséquence grave. Informez-vous directement auprès du constructeur ou du maître d’œuvre ou de l’entrepreneur.

Si aucun motif valable ne vous est fourni, et si l’interruption se prolonge au-delà d’un délai raisonnable, vous mettez le constructeur ou l’entrepreneur en demeure de reprendre les travaux, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en lui fixant un délai déterminé. Avertissez-le que vous cessez tout paiement jusqu’à la reprise effective des travaux.

En cas de contrat de construction de maison individuelle, avec ou sans fourniture de plan : si malgré la mise en demeure, les travaux n’ont pas repris, vous devez simultanément avertir l’établissement de crédit ou la société d’assurance qui a apporté sa garantie de livraison à prix et délais convenus. Le garant devra alors mettre en œuvre la procédure prévue à cet effet (voir “La mise en jeu de la garantie de livraison”).

Cas où l’entrepreneur n’a pas repris les travaux dans le délai fixé : vous faites constater l’arrêt des travaux par un huissier. Informez-vous des difficultés réelles rencontrées par l’entreprise.

S’il y a réellement abandon de chantier, vous pouvez solliciter du tribunal par une procédure en référé, qu’il contraigne l’entreprise ou le constructeur à l’exécution du contrat, avec condamnation au paiement d’une somme forfaitaire par jour de retard.

Le constructeur ou l’entrepreneur peut se dégager de toute responsabilité lorsque le retard des travaux est imputable :

• A votre propre fait : non-paiement des acomptes, exigence de travaux non prévus au contrat

• A la force majeure ou à un cas fortuit, c’est-à-dire un événement imprévisible et indépendant de la volonté des parties ;

• A la survenance d’intempéries qui entraînent un arrêt de travail en raison de conditions atmosphériques ou climatiques

Défaut de livraison dans les délais

Lorsque votre contrat est couvert par une garantie de livraison (obligatoire en cas de contrat de construction d’une maison individuelle avec ou sans fourniture de plan) : vous devez informer le garant qui a apporté sa garantie de livraison à prix et délais convenus, du non-respect des délais de livraison. Il mettra lui-même en demeure le constructeur ou l’entrepreneur principal de livrer l’immeuble.

En cas de carence du constructeur ou de l’entrepreneur, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux.

Toutefois, et à condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors d’eau, le garant peut vous proposer de conclure vous-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement. Si vous l’acceptez, le garant versera directement aux entreprises les sommes dont il est redevable au titre de la garantie de livraison.

Lorsque vous ne bénéficiez pas d’une garantie de livraison : vous pouvez solliciter le tribunal par une procédure en référé, afin qu’il contraigne l’entrepreneur à terminer les travaux, avec condamnation au paiement d’une somme forfaitaire par jour de retard si rien n’est prévu au contrat.

La procédure en référé permet de prendre des mesures urgentes dans l’attente d’une décision de justice. Le juge peut ordonner notamment la reprise des travaux sous astreinte, c’est-à-dire, sous peine du paiement d’une somme forfaitaire par jour de retard. Pour engager un référé, adressez-vous au tribunal compétent dont dépend votre maison.

Au cas où, en cours d’exécution des travaux, le constructeur fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, le garant peut mettre en demeure l’administrateur de se prononcer sur l’exécution du contrat.

A défaut de réponse dans le délai d’un mois, et sans que ce délai puisse être prorogé, le garant procède à l’exécution de ses obligations. Il y procède également dans le cas où, malgré sa réponse positive, l’administrateur ne poursuit pas l’exécution du contrat dans les quinze jours qui suivent sa réponse.

La réception

Lorsque les travaux sont achevés, vous procédez à la réception.

La réception est l’acte par lequel, en votre qualité de maître de l’ouvrage, vous déclarez accepter, avec ou sans réserves, les travaux effectués par le constructeur ou les entrepreneurs. Il s’agit d’une étape extrêmement importante, à laquelle vous devrez attacher un soin particulier : de votre décision dépendra l’étendue de vos recours et de vos garanties.

Si les travaux sont inachevés, vous pouvez refuser la réception et demander son report.

Lors de la réception vous devez constater :

• L’achèvement des travaux

• La conformité des travaux au contrat que vous avez signé et aux documents qui lui sont annexés : plan, devis d’exécution technique, notice descriptive, les matériaux, les emplacements et la qualité des équipements, la couleur des murs ou de la moquette sont-ils bien conformes à ce qui a été prévu ?

En pratique, le constructeur vous informe de la date de la réception. Mais vous pouvez la demander vous- même si vous constatez que les travaux sont achevés. La réception ne peut se faire sans vous. En votre absence (ou en l’absence de votre représentant), la réception n’a aucune valeur et aucun effet à votre égard.

Si l’une des parties s’oppose à ce que la réception ait lieu, le juge peut être saisi afin de nommer un professionnel qui procèdera à la réception

iIl est déconseillé de s’installer dans la maison avant la réception. Si toutefois vous le faites, prévoyez par écrit, avec le constructeur, que l’entrée dans les lieux ne vaut pas réception.

Le jour de la réception toutes les parties doivent être présentes : vous devez obligatoirement être présent ou représenté par quelqu’un que vous avez mandaté. Vous pouvez vous faire assister d’une personne compétente (architecte, maître d’œuvre agréé en architecture, contrôleur technique, ingénieur conseil...) qui vous aidera à apprécier l’état des travaux. En tout état de cause, soyez vigilant : vérifiez que les travaux réalisés sont conformes à ceux prévus par les plans, la notice descriptive et votre contrat. Contrôlez soigneusement le fonctionnement de tous les équipements (fenêtres, ventilation mécanique, production d’eau...).

Vous mentionnez par écrit tous les désordres dans un procès-verbal ou un état des lieux daté et signé en autant d’exemplaires que de personnes concernées, après en avoir discuté avec les participants.

Ne négligez aucun désordre apparent. Si vous omettez de signaler le jour de la réception un désordre apparent, vous risquez d’avoir des difficultés pour obtenir ultérieurement sa réparation.

Conserver un exemplaire daté et signé par votre interlocuteur (constructeur, entrepreneur, architecte ou maître d’œuvre mandaté) et vous- même.

Le constructeur (ou l’entrepreneur) ne peut refuser de vous remettre les clés, même si vous avez effectué des réserves à la réception et si vous n’avez pas payé le solde du prix, dès lors que vous l’avez consigné. Si le constructeur ou l’entrepreneur refuse de vous remettre les clefs sans que son refus puisse être justifié, vous pouvez saisir le juge en référé pour obtenir les clés, avec condamnation du constructeur ou de l’entrepreneur au paiement d’une astreinte par jour de retard. . Acceptation des travaux sans réserves :

Vous avez signé un contrat de construction d’une maison individuelle avec ou sans fourniture de plan Si vous effectuez la réception avec le constructeur ou l’entrepreneur, sans l’assistance d’un autre professionnel : vous avez un délai supplémentaire de huit (8) jours suivant la remise des clefs consécutive à la réception pour notifier les désordres non signalés lors de la réception.

• A l’issue de ce délai, si vous n’avez toujours pas de réserves à formuler, vous devez payer le solde au constructeur.

• En revanche, si des désordres sont apparus, signalez vos réserves par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au constructeur, avant l’expiration du délai de huit jours. Vous pouvez consigner une somme pouvant atteindre 5% du prix de la maison, jusqu’à la réparation des désordres.

La consignation consiste à bloquer une partie du prix auprès d’un établissement financier ou de toute autre personne choisie en accord avec le professionnel ou, à défaut, désignée par le président du tribunal compétent en l’espèce.

Si vous êtes assisté par un professionnel lors de la réception :

vous devez payer le solde du prix immédiatement et vous ne disposez pas de délai supplémentaire pour signaler d’éventuels nouveaux désordres.

Vous avez signé un contrat d’entreprise, lot par lot : après avoir effectué la réception avec chaque entreprise et constaté par écrit qu’il n’y a aucune réserve à formuler, vous payez à chacune le solde du prix lui restant dû.

Vous consignez une partie du prix jusqu’à la réparation des désordres que vous avez signalés

Vous avez signé un contrat de construction d’une maison individuelle avec ou sans fourniture de plan :

Vous pouvez consigner 5 % maximum du prix de la maison.

Vous avez signé un contrat d’entreprise, lot par lot : votre contrat peut prévoir que 5 % maximum du montant des travaux pourront être consignés ; en l’absence de cette clause, vous ne pouvez consigner le solde qu’avec l’accord de l’entrepreneur ou, le cas échéant, après autorisation du juge des référés.

Si à l’expiration du délai, les travaux que vous avez demandés n’ont pas été exécutés

- Vous avez signé un contrat de construction avec ou sans fourniture de plan : informez le garant de la carence du constructeur ou de l’entrepreneur. Les travaux nécessaires à la réparation des désordres apparents seront pris en charge par le garant.

- Vous avez signé un contrat d’entreprise, lot par lot : vous mettez l’entrepreneur en demeure de les effectuer, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Si la mise en demeure s’avère infructueuse, vous pouvez faire exécuter les travaux, sur autorisation du tribunal, aux risques et aux frais de l’entrepreneur défaillant. Vous retiendrez alors le montant des travaux sur les sommes consignées, le cas échéant ne constatez pas de désordres, ni de défauts de conformité à la réception

LA DÉCLARATION D’ACHÈVEMENT DES TRAVAUX

Si les travaux ont bien été réalisés conformément au permis de construire, un certificat de conformité est délivré dans un délai de trois mois à compter de la réception de la demande.

Vous constatez que les travaux sont inachevés Pendant un an, vous bénéficiez d’une Glossary Link garantie de parfait achèvement. L’entrepreneur et le constructeur sont tenus pendant la première année qui suit la réception de réparer tous les désordres (quelles que soient leur nature et leur importance)mentionnés lors de la réception ou durant l’année qui suit.

Les dommages imputables à l’usage normal ou au défaut d’entretien ne sont pas couverts par cette garantie. Après avoir constaté l’étendue des désordres, vous les signalez par lettre recommandée avec avis de réception, à votre entrepreneur ou constructeur. Vous fixez en accord avec lui le délai nécessaire aux réparations.

Si le délai expire sans que les travaux demandés aient été exécutés, vous mettez le constructeur ou l’entrepreneur en demeure d’agir. Si cette mise en demeure s’avère inefficace, vous saisissez le juge dans le délai d’un an afin d’obtenir la condamnation du constructeur défaillant, au paiement des frais et l’autorisation de faire appel à une autre entreprise pour qu’elle exécute les travaux.

Si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle, avec ou sans fourniture de plan, le garant est tenu, en cas de défaillance du constructeur ou de l’entrepreneur, de faire exécuter les travaux nécessaires à la réparation des désordres que vous avez signalés lors de la réception (ou dans les huit jours).

Cas particulier de la garantie de parfait achèvement : si les normes minimales d’isolation phonique, exigées par la réglementation, ne sont pas respectées, vous devez en avertir le constructeur, par écrit, dans un délai de six mois suivant la réception. Le constructeur dispose d’un an pour effectuer les travaux.

Tenez votre assureur informé des diverses étapes de la procédure. Il interviendra en ultime recours si les désordres non réparés dans le délai d’un an relèvent de l’assurance dommages-ouvrage.

VOS RECOURS APRES LA RECEPTION DES TRAVAUX La réception, avec ou sans réserve, constitue le point de départ des différentes garanties dont vous bénéficiez. Ces garanties sont enfermées dans des délais : soyez attentif à la date d’apparition et à la nature des désordres qui surviennent.

Pendant deux ans, vous bénéficiez d’une garantie de bon fonctionnement

Dans votre maison, vous avez deux catégories de biens d’équipement :

- Ceux qui sont indissociables des ouvrages fondamentaux de la construction : viabilité, fondations, toitures, murs... c’est-à-dire pratiquement ceux qu’on ne peut déplacer ou remplacer sans toucher au gros œuvre(chauffage central, escaliers).

Ces biens d’équipement sont assimilés à l’ouvrage lui-même et bénéficient des mêmes garanties pendant dix ans ;

- Les autres éléments d’équipement peuvent être enlevés ou remplacés sans abîmer le gros œuvre : volets, portes intérieures. Ces biens sont couverts pendant deux ans à compter de la date de réception des travaux par une garantie de bon fonctionnement.

S’il y a mauvais fonctionnement d’un élément sans que cela soit de votre faute, vous le signalez par lettre recommandée avec avis de réception au constructeur ou à l’entrepreneur qui doit effectuer son remplacement ou sa réparation.

Au cours des dix années qui suivent la réception : la garantie décennale

A compter de la réception, vous bénéficiez de la garantie décennale qui couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage et des éléments d’équipement indissociables ou qui rendent le logement impropre à sa destination.

Cette garantie doit être couverte par une assurance contractée par le constructeur et par votre assurance dommages-ouvrage. L’assureur ne peut vous opposer aucune franchise.

Dès qu’un désordre survient, vous vous adressez à votre assureur de dommages-ouvrage L’assureur a un délai maximal de soixante jours, à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour vous notifier sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.

Le rapport d’expertise comprend en général deux parties :

- la description des mesures destinées à éviter l’aggravation du sinistre ;
- la description des mesures de réparations nécessaires. Les opérations auxquelles procède l’expert (visite des lieux) sont contradictoires, c’est-à-dire que vous avez le droit d’y assister, éventuellement accompagné d’un technicien de votre choix.

Vos observations écrites ou verbales doivent être consignées dans le rapport d’expertise.

En raison de la complexité des problèmes techniques posés, des délais supplémentaires peuvent être demandés par l’assureur. Ils ne peuvent excéder cent trente cinq jours. Selon les clauses de votre police d’assurance, l’indemnité globale peut vous être versée en une seule fois, ou en plusieurs fractions égales éventuellement revalorisées en fonction du rythme d’exécution des travaux.

• Lorsqu’il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l’assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt dix jours, à compter de la réception de la déclaration de sinistre, une offre d’indemnité.

En cas d’acceptation, de votre part, le règlement de l’indemnité intervient dans un délai de quinze jours.

• Lorsque l’assureur ne respecte pas l’un des délais ou propose une offre d’indemnité manifestement insuffisante, vous pouvez après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages.

En cas de défaut d’assurance, vous pouvez assigner en justice le constructeur ou l’entrepreneur, sur la base de sa responsabilité décennale.

Vous avez dix ans à compter de la réception pour saisir le juge.

Seuls un commandement d’huissier, une assignation devant le tribunal compétent ou une reconnaissance de sa responsabilité, écrite et signée par le constructeur, permettent d’interrompre les délais.

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