Les promoteurs publics et privés immobiliers sénégalais, en partenariat avec le Ministère du Renouveau Urbain,
de l’Habitat et du Cadre de Vie, et le Ministère des Affaires Etrangères et des Sénégalais de l'Extérieur,
ORGANISENT
titresite14

14ème salon itinérant de l’habitat à
MONTRÉAL - SHERBROOKE - GATINEAU - QUEBEC

 MONTRÉAL
22-23 et 29-30 AVRIL
HÔTEL OMNI MONT-ROYAL
1050, Rue Sherbrooke Ouest
Montréal, QC H3A 2R6
 SHERBROOKE
24 AVRIL
UNIVERSITÉ DE SHERBROOKE
Racoin, local E1-019, Pavillon de la Vie Étudiante
2500 Boulevard de l’Université
Sherbrooke, QC J1K 2R1
 GATINEAU
25 AVRIL
RAMADA PLAZA MANOIR DU CASINO
75, Rue d’Edmonton
Gatineau, QC J8Y 6W9
 QUEBEC
27 AVRIL
HOTEL UNIVERSEL QUEBEC SAINTE-FOY
2300 Chemin Sainte-Foy
Ville de Québec, QC G1V 1S5
AccueilTout sur l'ImmobilierAspects juridiquesLA COPROPRIETE DES IMMEUBLES BATIS

LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES BATIS

Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est fixé au Sénégal par la loi n° 88-04 du 16 juin 1988

Il s’agit d’un mode d’appropriation des immeubles divisés par étages ou par étages ou par appartements, dans lequel chaque copropriétaire est titulaire d’un lot comprenant la propriété exclusive d’une partie privative et d’une quote-part dans la copropriété des parties communes, l’ensemble étant doté d’une organisation poussée( Règlement de copropriété ; syndicat )

L’organisation de la copropriété repose essentiellement sur 3 éléments principaux :

 Le règlement de copropriété

 Le syndicat des copropriétaires

 Le syndic

Le règlement de copropriété est la charte commune des copropriétaires, la loi intérieure de la copropriété ;

Le syndicat constitue l’organe délibérant ;

Le syndic est chargé de l’administration de la copropriété et de l’exécution des décisions du syndicat prises en assemblée générale

I- ORGANISATION DE LA COPROPRIETE

Au terme de la loi :
 Sont privatives, les parties de l’immeuble à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire

 Sont communes les parties du bâtiment affectées à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
 Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
 Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipements communs y compris les parties des canalisations y afférents qui traversent les locaux privatifs ;
 Les coffres, gaines ;
 Les locaux des services communs ;
 Les passages et corridors, notamment.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres (de propriété) :
 Le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ou d’en affouiller le sol

 Le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
 Le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
 Le droit de Glossary Link mitoyenneté afférent aux parties communes ;

Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l’objet séparément des parties privatives, d’une action en partage ni d’une licitation forcée

1) Le règlement de copropriété

Un règlement conventionnel de copropriété incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination (l’usage) des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur Glossary Link jouissance ; il fixe également sous réserve des dispositions de la loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restrictions aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes par ses caractères ou sa situation.

Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot : il use et jouit librement des parties privatives et communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les copropriétaires sont tous tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils doivent également participer aux charges relatives à la conservation , à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier (clients acquéreurs) des copropriétaires qu’à dater de leur publication aux livres fonciers

Lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de dispositions sont décidés par l’assemblée générale des copropriétaires , la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par ladite assemblée statuant à la même majorité.

A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges, tout copropriétaire peut saisir le tribunal régional ou départemental du lieu d’implantation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

2) Le syndicat des copropriétaires

La collectivité des copropriétaire est constituée en un syndicat qui a la personnalité morale. Ce syndicat est garant des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires

Il a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ;

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic

3) Le syndic

Indépendamment des pouvoirs que peuvent lui conférer la loi ou une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé :

 d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

 d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

 de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication

En cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un Glossary Link administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice, sur proposition de l’assemblée générale.

Le syndic peut être désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties. Sa désignation est toutefois soumise à la ratification de la première assemblée générale des copropriétaires

II- ADMINISTRATION DE LA COPROPRIETE

Les décisions des copropriétaires regroupés en syndicat sont prises en assemblée générale ; leur exécution est confié au syndic qui est placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. En effet, un conseil syndical peut, à tout moment, être institué en vue d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. En l’absence de disposition particulière du règlement de copropriété, il est désigné par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A défaut, le conseil syndical peut être désigné par le président du tribunal régional ou départemental sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires.

Les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales sont déterminées par le règlement de copropriété sous réserve des dispositions des articles 22, 24 et 26 de la loi du 16 juin fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Article 22

« ... Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à la valeur de son lot.

Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire. Un mandataire ne peut recevoir simultanément plus de 3 délégations de vote.

Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir Glossary Link mandat pour représenter un copropriétaire.

A défaut de mandataire dûment habilité, tout copropriétaire absent ou présumé absent, est représenté par le curateur aux Successions et Biens vacants. »

Article 24

« Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Le règlement de copropriété peut mettre à la charge de certains copropriétaires seulement, des dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement. »

Article 26

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts (3/4) des voix, les décisions concernant :

a)    les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux portant sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes lorsque ces derniers résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la Glossary Link cession de droits de mitoyenneté

b) la modification ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

L’assemblée générale ne peut sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. »

III - AMELIORATION, ADDITIONS DE LOCAUX PRIVATIFS ET EXERCICE DU DROIT DE SUREVALUATION

L’assemblée générale des copropriétaires statuant à l’unanimité peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipements existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités consécutives au préjudice subi par les copropriétaires en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, de sa dégradation ou d’un trouble de jouissance grave même s’il est temporaire. L’ensemble de ces charges seront réparties en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

L’assemblée fixe également la répartition des dépense de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Lorsque ladite assemblée refuse l’autorisation à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaire peut être autorisé, par le tribunal régional ou départemental après expertise à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration tels que ceux visés ci-dessus.

Le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées.

Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations évalué à la date où cette faculté est exercée.

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